乐发彩票下载app-360百科

套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

与其盲目囤药，不如多“囤”免疫力******

　　近期，许多人都在囤药备战奥密克戎。有人因买不到药而焦虑，有人因逼近“决赛圈”而紧张，甚至有人开始提早吃药预防。在昨晚上海市卫健委、市科委、市健康促进委办公室主办的“新冠防疫大咖说”系列直播活动中，上海中医药大学附属曙光医院肺病科主任张炜表示，所谓“上工治未病”，与其盲目囤药，不如多“囤”免疫力，做到“饮食有节、起居有常、劳逸有度、情志畅达”，这对每个人都是切实可行的方法。

　　这波疫情有新特点，分清“风寒”与“风热”很重要

　　从中医角度看，新冠病毒属于疫病的范畴。从《黄帝内经》到《伤寒论》，中医中药治疗疫病有一套完整的理论，某种意义上说，中医历史就是与疫病斗争的历史。

　　中医讲求辨证论治，所谓辨证，就是分析、辨认疾病证候，即疾病发展过程中出现的一系列症状。中医治疗新冠病毒感染，针对的不是病毒本身，而是患者表现出的证候。2020年至今，张炜一直在救治一线参与查房。据他观察，眼下这波疫情患者的证候特点的确有些变化：上半年以风、热、毒为主，现在相当部分患者都有风寒束表、外寒内热的表现，也就是所说的怕冷等症状。

　　张炜强调，此轮疫情，患者主要表现为恶寒、发热、咳嗽。因此在中医治疗上，一定要先分清“风寒”与“风热”。风寒患者以怕冷为主，常伴有流清鼻涕、咽痒等症状，恶寒患者可通过发汗带走邪气。而风热患者发热较重，可伴有流脓涕、咽痛等症状。在临床治疗上，一定要辨别准确，否则可能会适得其反。

　　事实上，患者反映较多的浑身酸痛、喉咙痛、头痛、咳嗽等都是寒邪的表现。比如许多网友说的“吞刀片”，这是因为肺外开窍于鼻、内开窍于咽，肺邪拥堵在咽喉，就会表现为明显的喉咙痛。而头痛也在于寒邪外达、风寒束表，肌肉酸痛也是寒化证的明显表现。

　　针对热议的“感染后可否洗头洗澡”，张炜表示，中医讲究瘥后防复，包括防食复、防劳复、防药复、防病复。具体来说当身体发汗热度褪去后，毛孔处于张开状态，这时外邪易侵入体内，若再遭风寒疾病则可能加重。

　　药食同源，葱姜水、炖雪梨、蒸橙子都有辅助功效

　　中医疫病理论的核心是“正气存内，邪不可干”，关键在于扶正祛邪。所谓扶正，就是调节机体，提高自身免疫力。为此，今年上半年上海出台的新冠病毒预防方案中就包括曙光医院研制的代茶饮。作为一种预防手段，“曙光防疫强身饮”由黄芪、金银花、干芦根、广藿香、紫苏叶五种中药材配伍而成，最多的时候每天的开方量达3000多副。不过，对于儿童、孕妇等特殊人群，能否服用代茶饮，还需具体咨询医生。

　　既然中药可起到辅助预防的效果，一些尚未感染、逼近“决赛圈”的人们可否通过提前服药来预防感染呢？对此张炜表示，中药讲求辨证治疗，对付新冠，主要从风、热、毒、淤、虚这五点切入。在人体无证的情况下提前用药，不仅疗效不明，甚至会得不偿失。因为个体之间存在差异，感染新冠病毒后，有人表现为风寒，有人表现为风热，在感染之前，不可能预知每个人具体属于哪一种。

　　如果已经感染，家中又没有合适的中药材，则可通过一些药食同源的替代方法进行辅助治疗。比如葱姜红糖水，可用于早期的畏寒发汗，这个阶段，刮痧、暖腹、喝热粥都有助于缩短病程，让人舒适。炖雪梨、蒸橙子等食疗也可起到润肺功效，但应避免桔子、榴莲、芒果等燥热水果。保持肺部湿润、增加纤毛抖动，更容易排毒，从而增强自身免疫力。

　　积极提升免疫力，用平和心态看待新冠，重视但不恐慌

　　从西医角度看，核酸或抗原由阳转阴，则代表患者基本康复，即所谓的“阳康”。而从中医角度看，一些人核酸转阴后，仍伴随疲劳气短、腰酸出汗等症状。张炜说，处于康复期的人们可通过中医调理有针对性地进行治疗，即瘥后防复。比如，疲劳气短是气虚的表现，可通过人参、黄芪扶正补气，腰酸出汗的人群可服用六味地黄丸等补肾益气。

　　同时，一些遗留的呼吸道症状也要抓紧治愈，不要拖成慢性呼吸系统疾病。张炜提醒“阳康”们，尽管短期内二次感染的比例非常低，但若免疫力低下仍存在再次感染的可能。康复后的两个月之内，普通感冒也要当心。

　　张炜建议，老年人和患有基础疾病的人群，在积极治疗心、脑、肾等基础疾病的同时，可通过八段锦、太极拳等中低强度的锻炼，帮助尽早恢复。

　　随着新冠病毒感染纳入“乙类乙管”，张炜希望大家用平和心态看待新冠，要重视但不要恐慌和紧张，饮食有节、起居有常、劳逸有度、情志畅达，以积极向上的生活状态面对新冠病毒的常态化管理。(记者 任荃)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）